Das neue Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG)

Geschrieben von Rechtsanwältin Baumann am .

Der Entwurf des Gesetzes wurde bereits am 23. Mai 2012 beschlossen und vom Bundesrat am 6. Juli 2012 abgelehnt. Nun fand kürzlich im Rahmen der ersten Lesung im Bundestag eine Sachverständigenanhörung im Rechtsausschuss statt, wobei sich die Experten sehr kritisch über das Vorhaben äußerten und der Rechtsausschuss deswegen noch keine Empfehlung aussprechen konnte. Wir stellen Ihnen im folgenden Rechtstipp die geplanten Änderungen vor:

Der Entwurf des Gesetzes wurde bereits am 23. Mai 2012 beschlossen und vom Bundesrat am 6. Juli 2012 abgelehnt. Nun fand kürzlich im Rahmen der ersten Lesung im Bundestag eine Sachverständigenanhörung im Rechtsausschuss statt, wobei sich die Experten sehr kritisch über das Vorhaben äußerten und der Rechtsausschuss deswegen noch keine Empfehlung aussprechen konnte. Wir stellen Ihnen im folgenden Rechtstipp die geplanten Änderungen vor:

Energetische Modernisierung

Der neu geschaffene Tatbestand der 'energetischen Modernisierung' soll alle Maßnahmen erfassen, die zur Energieeinsparung beitragen. Zum Beispiel Umstellung von Öl- auf Pelletheizung oder Solartechnik für die Warmwasserbereitung.

Rein klimaschützende Maßnahmen (z.B Fotovoltaikanlage) muss der Mieter zwar dulden, berechtigen aber nicht zur Erhöhung der Miete.

Einschränkung des Rechts zur Mietminderung

Energetische Modernisierungen sollen für die Zeit von 3 Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung nach § 536 BGB berechtigen, erst ab dem 4. Monat kann die Miete wegen Lärm etc durch die Baumaßnahmen gemindert werden.

Verlagerung der Härtefallprüfung

Bisher konnte der Mieter vor Beginn der Maßnahmen vortragen, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten für ihn eine unzumutbare Härte darstellt und diesen damit verzögern. Diese Härtefallprüfung soll kommend ins spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert werden, damit die Maßnahmen zunächst ohne Verzögerung realisiert werden können.

Senkung der formalen Anforderungen

Fortan soll der Vermieter sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen können um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Sachverständigengutachten hierüber werden entbehrlich, überzogene Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen sollen beseitigt werden.

Contracting

Unter dem Begriff Contracting versteht man gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen. Durch Umstellung der Wärmeversorgung von Eigenregie auf Wärmelieferung durch ein externes Unternehmen kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden.

Künftig soll der Vermieter die Contractingkosten statt der bisherigen Kosten auf den Mieter umlegen können, wenn die Umstellung zu einer Effizienzsteigerung führt, die Umstellung für den Mieter kostenneutral ist und die Umstellung rechtzeitig vorher angekündigt wird.

Mietnomadentum soll bekämft werden.

Neue Hinterlegungsanordnung

Eine neue Hinterlegungsanordnung soll den Mieter verpflichten können, die Monat für Monat auflaufende Miete für die Dauer eines laufenden Räumungsprozesses wegen Mietrückständen zu hinterlegen. Damit soll ein wirtschaftlicher Schaden des Vermieters verhindert werden der dadurch entstehen könnte, dass ein Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Verfahrens aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen.

Wird der Anordnung nicht Folge geleistet, kann der Vermieter schneller als bisher im Wege des einstweiligen Rechtschutzes ein Räumungsurteil erwirken. Gesetzliche Grundlage für 'Berliner Räumung' Für die in der Praxis entwickelte sog. Berliner Räumung soll künftig eine gesetzliche Grundlage existieren.

Hat der Vermieter ein Räumungsurteil erstritten, kann der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen, ohne gleichzeitig die Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände der Wohnung durchzuführen. Das heisst, dass die Rämung darauf beschränkt werden kann, den Mieter aus dem Besitz zu setzen.

Neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren

Damit soll dem Vermieter die Möglichkeit geboten werden, schnell einen weiteren Räumungstitel gegen unberechtigte Untermieter zu bekommen.

Unterbindung des sog. 'Münchner Modells'

Unter dem sog Münchner Modell versteht man eine Kündigung der Erwerber von Mietshäusern noch vor Umwandlung in Wohneigentum wegen Eigenbedarfs, was den bestehenden Mieterschutz des § 577a BGB umgeht. Darin ist nämlich eine Kündigungsbeschränkung von bis zu 10 Jahren statuiert, wenn vermietete Wohnräume nach einem Eigentumsübergang in Wohneigentum umgewandelt werden.

Da dieser Mieterschutz nicht umgangen werden dürfe, soll auch hier eine Neuregelung erfolgen.

Kritik der Sachverständigen im Rechtsausschuss

Hauptkritikpunkt der Experten war der zeitweise Ausschluss des Minderungsrechts. Dies widerspreche der Systematik des Gesetzes und greife systemwidrig in das Prinzip der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung ein - der Mieter bekommt weniger, als er bezahlt, da seine Wohnqualität durch die Baumaßnahmen herabgesetzt ist. Desweiteren sehen die Sachverständigen das Mietrecht zu lasten der Mieter verschoben.

Die neue Möglichkeit, eine Wohnung im Eilverfahren räumen zu lassen, widerspräche eklatant rechtsstaatlichen Grundsätzen.

Es gilt abzuwarten, ob der Rechtsausschuss noch eine Empfehlung aussprechen wird und wie dann die Entscheidung bezüglich des Vorhabens seitens des Bundesrates ausfallen wird.

Quelle: Beck-aktuell Gesetzgebung