Häufige Fragen im Zusammenhang mit einem Eigentümerwechsel im Mietverhältnis

Geschrieben von Rechtsanwältin Baumann am .

Hat der Vermieter vor, die vermietete Wohnung zu veräußern, ergeben sich für den betroffenen Mieter oft Unsicherheiten und Befürchtungen. Lesen Sie im folgenden Rechtstipp Wissens- und Beachtenswertes im Falle eines Eigentümerwechsel im Mietverhältnis.

Hat der Vermieter vor, die vermietete Wohnung zu veräußern, ergeben sich für den betroffenen Mieter oft Unsicherheiten und Befürchtungen. Lesen Sie im folgenden Rechtstipp Wissens- und Beachtenswertes im Falle eines Eigentümerwechsel im Mietverhältnis.

Kann mich der Vermieter deswegen kündigen?

Nein, der Verkauf des Objekts ist per se kein Kündigungsgrund. Es ist jedoch ab Eigentumsübergang eine Kündigung durch den neuen Eigentümer möglich, welcher sich an die bereits in früheren Rechtstipps besprochenen Voraussetzungen (z.B. Eigenbedarf) halten muss.

Muss ich mit dem Erwerber einen neuen Vertrag abschließen?

Nein. Es gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete", der in § 566 BGB auch gesetzlich verankert ist. Der alte Mietvertrag geht per Gesetz auf den Erwerber über, mit allen Rechten und Pflichten!

Muss ich Besichtigungen dulden? Wenn ja, wieviele?

Grundsätzlich ja. Jedoch nach ausreichender Ankündigung und mit Terminabsprache. Der Mieter muss mindestens 24 Stunden vorher über einen Termin unterrichtet werden, bei berufstätigen Mietern kann die Anmeldefrist bis zu 4 Tage betragen, so zum Beispiel das Amtsgericht Münster (AG Münster WM 82, 282).

Übliche Zeiten für Termine sind nach der Verkehrsauffassung von 10.00 Uhr - 13.00 Uhr und von 15:00 Uhr - 19.00 Uhr, bei Berufstätigen die Zeit von 18:00 bis längstens 21:00 Uhr. Überraschende Besuche müssen nicht hingenommen werden.

Was die Häufigkeit der zu duldenden Besichtigungstermine anbelangt, so reicht es aus, wenn der Mieter die Besichtigung einmal wöchentlich für 3 Stunden ermöglicht (LG Kiel WM 93, 52). Hat der Mieter schon sehr viele Besichtigungen erduldet, braucht er nur einmal im Monat für 30 Minuten die Besichtigung zulassen ( AG Hamburg WM 92, 540).

Kann deswegen die Miete erhöht werden?

Per se ist ein Eigentümerwechsel kein Grund für eine Mieterhöhung. Wie oben bereits erläutert, geht das Mietverhältnis unverändert auf den neuen Eigentümer über. Eine Erhöhung ist auch für den neuen Eigentümer nur unter den gesetzlich geregelten Voraussetzungen möglich, siehe unsere früheren Rechtstipps zur Mieterhöhung wegen Modernisierung und zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Was passiert mit meiner Kaution?

Bei Eigentümerwechseln nach dem 01.09.2001 ist der Erwerber zur Rückzahlung der Kaution unabhängig davon verpflichtet, ob er diese auch tatsächlich vom Verkäufer erhalten hat. Zur Sicherheit des Mieters haftet daneben auch der Verkäufer für die Rückzahlung.

Erfolgte der Eigentümerwechsel vor dem 01.09.2001 so haftet der neue Eigentümer für die Rückzahlung der Kaution nur, wenn er diese auch tatsächlich vom bisherigen Eigentümer erhalten hat. Es haftet derjenige, der sie erhalten hat.

Wer rechnet über meine Betriebskosten ab?

Wechselt während der Abrechnungsperiode der Eigentümer, hat der neue Vermieter über die gesamte laufende Abrechnungsperiode abzurechnen, auch über alle während dieser Zeit geleisteten Beträge (BGH WuM 2004,94).

War die Abrechnungsperiode beim Eigentümerwechsel bereits abgeschlossen, übernimmt der neue Vermieter die Verpflichtung nicht. Der Mieter muss sich dann an den früheren Vermieter wenden (BGH WuM 2004,94).