Untermiete: Darf ich meine Wohnung an Dritte weitervermieten?

Geschrieben von Rechtsanwältin Baumann am .

Überlässt man die gemietete Wohnung ganz oder zum Teil einem Dritten, kann dies zu Problemen mit dem Vermieter bis hin zur außerordentlichen Kündigung führen. Lesen Sie im folgenden Rechtstipp, was zum Thema Untervermietung unbedingt zu beachten ist.

Überlässt man die gemietete Wohnung ganz oder zum Teil einem Dritten, kann dies zu Problemen mit dem Vermieter bis hin zur außerordentlichen Kündigung führen. Lesen Sie im folgenden Rechtstipp, was zum Thema Untervermietung unbedingt zu beachten ist.

Vollständige Untervermietung des gesamten Wohnraums nach § 540 BGB

Die Gebrauchsüberlassung des gesamten Wohnraums an einen Dritten bedarf der Zustimmung des Vermieters. Ein Anspruch darauf besteht nicht, der Vermieter kann die Anfrage ablehnen, was auch nicht zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führt.

Nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB steht ihm jedoch im Falle der Ablehnung ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten zu.

Dieses Kündigungsrecht kann in einem Formularmietvertrag auch nicht ausgeschlossen werden.

Teilweise Untervermietung nach § 553 BGB

Entsteht beim Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein sog. berechtigtes Interesse an einer teilweisen Untervermietung, so hat er gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung.

Das Interesse kann wirtschaftlicher oder persönlicher Natur sein. Zudem muss der Mieter die Wohnung auch weiterhin selber nutzen und die Person und Adresse des beabsichtigten Untermieters benennen.

Liegen alle Voraussetzungen vor, muss der Vermieter die Genehmigung erteilen. Ausnahmen bestehen, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, dem Vermieter die Untervermietung aus anderen Gründen nicht zugemutet werden kann oder eine Überbelegung droht.

Abhängig gemacht werden kann die Erlaubnis jedoch auch von der Bereitschaft des Mieters eine höhere Meite zu zahlen, wenn es dem Vermieter ansonsten nicht zumutbar wäre.

Es handelt sich dabei um eine Vertragsanpassung wegen eines erweiterten Mietgebrauchs. Der Vermieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, er kann aber seine Erlaubnis verweigern, wenn der Mieter eine Mieterhöhung zu Unrecht ablehnt.

Lebensgefährte ist "Dritter" im Sinne der §§ 540, 553 BGB

In 2003 entschied er Bundesgerichtshof, dass auch der Lebensgefährte des Mieters als Dritter im Sinne der oben genannten Vorschriften anzusehen ist.

Begründet wird diese Rechtauffassung mit dem Interesse des Vermieters, gerade wegen der weitreichenden Konsequenzen, die durch Bildung einer Lebensgemeinschaft entstehen. So erwirbt der Lebensgefährte etwa nach § 563 BGB das Recht, bei Versterben des Mieters in den Mietvertrag einzutreten.

Abgrenzung zum schlichten Besucher

Natürlich darf der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters in seiner Wohnung Besuch empfangen, wobei es auf Anzahl und Häufigkeit der Besucher nicht ankommt.

Unter Besucher versteht man nach allgemeiner Auffassung den, der aufgrund persönlicher Beziehung zum Mieter diesen aufsucht und sich vorübergehend und unentgeltlich in der Wohnung aufhält. Probleme kann es bei einem Besuch ab 4-6 Wochen geben, da dann eine Vermutung dafür spricht, dass die Aufnahme auf Dauer angelegt ist. Dann obliegt es dem Mieter darzulegen, dass dies nicht der Fall ist.