Vermieterkündigung Teil 4: Schutz des Mieters - die sog. Sozialklausel

Geschrieben von Rechtsanwältin Baumann am .

Auch wenn der Vermieter eine an sich wirksame Kündigung ausgesprochen hat, kann der Mieter in bestimmten Fällen der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, nämlich dann wenn die sog. Sozialklausel greift, sprich wenn dem Mieter der Auszug aus speziellen Gesichtspunkten nicht zumutbar ist.

Auch wenn der Vermieter eine an sich wirksame Kündigung ausgesprochen hat, kann der Mieter in bestimmten Fällen der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, nämlich dann wenn die sog. Sozialklausel greift, sprich wenn dem Mieter der Auszug aus speziellen Gesichtspunkten nicht zumutbar ist.

Anwendungsbereich

KEINE Anwendung findet die Sozialklausel bei:

  • bei möblierten Zimmern in der Wohnung des Vermieters
  • wenn der Mieter selbst das Mietverhältnis gekündigt hat
  • bei einem Untermietverhältnis mit einer Gemeinde oder einem privaten Träger der Wohöfahrtspflege
  • bei einer berechtigten fristlosen Kündigung des Vermieters
  • Zeitmietverträgen

Voraussetzungen

Nach § 574 Abs.1 BGB müsste die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Beispiele für Härtegründe aus der Rechtsprechung sind etwa hohes Alter, Invalidität, Gebrechlichkeit, Schwangerschaft, Schwierigkeiten bei Schul- oder Kindergartenwechsel, bevorstehendes Examen, geringes Einkommen, schwere Erkrankung oder lange Mietdauer.

Jedoch ist immer eine Abwägung im konkreten Einzelfall vorzunehmen:

Voraussetzung ist, dass die Gründe, auf die sich der Mieter beruft, schwerer wiegen, als das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses. Kollidieren das Recht des Mieters auf körperliche Unversehrtheit (z.B. weil durch den Umzug eine Gesundheitsbelastung oder -gefährdung droht) und das Recht des Vermieters auf freie Gestaltung seines Eigentums so ist nach der Rechtsprechung das Mieterinteresse vorrangig - das Mietverhältnis muss über die Sozialklausel verlängert werden.

Angemessener Ersatzwohnraum, § 574 Abs. 2 BGB Ein Beispiel nennt der Gesetzgeber in § 574 Abs. 2 BGB selbst:

Eine Härte liegt vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum nicht zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann. Auch hier gilt: Es ist von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des betroffenen Mieters zu beurteilen, wann ein Ersatzraum angemessen ist.

Zu berücksichtigen sind im allgemeinen Beruf (Notwendigkeit eines Arbeitszimmers) und Gesundheitszustand, auf Alten- oder Pflegeheim muss sich der Mieter grundsätzlich nicht verweisen lassen.

Geltendmachung des Widerspruchs

Der Widerspruch muss dem Vermieter grundsätzlich zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen und schriftlich Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (sog. Fortsetzungsverlangen). Der Vermieter muss den Mieter auf dieses Widerspruchsrecht im Kündigungsschreiben hinweisen. Unterlässt er dies, kann noch bis zum ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits Widerspruch eingelegt werden.

Folgen des Widerspruchs

Bei Vorliegen eines Härtegrundes kann der Mieter nach § 574a BGB verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Kommt eine Einigung mit dem Vermieter darüber nicht zustande, ist durch gerichtliches Urteil zu entscheiden.

Geht die Interesseabwägung zu Gunsten des Mieters aus, liegt also nach Ansicht des Gerichts ein Härtefall vor, so kann eine Fortsetzung auf bestimmte oder unbestimmte Zeit angeordnet werden.

Ein hohes Alter des Mieters oder das Vorliegen mehrerer Härtegründe kann beispielsweise die Anordnung einer unbestimmten Fortsetzung zur Folge haben. Wird nur eine Fortsetzung auf bestimmte Zeit angeordnet, so kann der Mieter eine weitere Fortsetzung nur verlangen, wenn diese durch eine wesentliche Änderung der Umstände gerechtfertigt ist., sprich wenn ein neuer Härtegrund dargelegt werden kann.

Bitte beachten Sie, dass immer auf die Umstände des Einzelfalles abzustellen sind und Laien dabei gerne den ein oder anderen wichtigen Punkt übersehen.

Wir beraten Sie gerne in einem persönlichen Gespräch!