Vermieterkündigung Teil 3: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Geschrieben von Rechtsanwältin Baumann am .

Nach den ordentlichen Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters, erläutern wir im dritten Teil die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund durch den Vermieter und deren Voraussetzungen.

Nach den ordentlichen Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters, erläutern wir im dritten Teil die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund durch den Vermieter und deren Voraussetzungen.

Wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes

Nach der Definition in § 543 Abs 1 BGB ist ein wichtiger Grund dann gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung nicht zugemutet werden kann.

Das bedeutet, es ist eine Abwägung vorzunehmen, welchen Interessen der Vorrang einzuräumen ist - denen des Vermieters an der Beendigung oder denen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Dies ist stark einzelfallabhängig und es spielen diverse Faktoren eine Rollle.

Wir beraten Sie dazu gerne an Ihrem konkreten Fall!

Im Folgenden erläutern wir Ihnen vom Gesetzgeber geregelte Beispiele für einen wichtigen Grund, was aber nicht abschließend zu betrachten ist.

Vertragswidriger Gebrauch, § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Gefährdet der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt in nicht unerheblichem Maße, hat der Vermieter die Möglichkeit das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.

Dabei muss der Mieter den bestimmungsgemäßen Gebrauch erheblich überschreiten oder die Mietsache in einer Weise gebrauchen, die überhaupt icht mehr vom Mietzweck gedeckt ist (z.B. Übergang von privater zu gewerblicher Nutzung).

Unter 'erheblich' versteht man dabei, dass eine gravierende Beeinträchtigung vorliegen oder es zu einer Störung der Rechte des Vermieters kommen muss.

Nach § 543 Ab. 3 BGB ist in der Regel vorher eine Abmahnung auszusprechen, welche aber entbehrlich sein kann z.B. weil sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht.

Zahlungsverzug des Mieters, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB

Der wohl häufigste außerordentliche Kündigungsgrund auf Vermieterseite ist der wegen Zahlungsverzug des Mieters. Zur Miete zählen dabei die Grundmiete und die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkostenzahlungen.

Dabei sind zwei Fallgruppen zu unterscheiden:

1. Der Mieter ist für zwei aufeinander folgende Termine mit der Mietzahlung oder eines nicht unerheblichen Teils davon (mindestens eine Monatsmiete) in Verzug.

2. Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen, der den Mietzins für zwei Monate erreicht.

Nicht in Verzug befindet sich der Mieter, wenn er den Mietzins berechtigterweise wegen eines Mangels gemindert hat. Auch ist eine Kündigung ausgeschlossen, wenn die Zahlung vor Ausspruch derselben nachgeholt wird oder der Mieter mit einer eigenen Forderung gegen den Vermieter aufrechnen kann.

Störung des Hausfriedens, § 569 Abs. 2 BGB

Voraussetzung dieses Kündigung ist zunächst eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter, beispielsweise Gewalt oder Beleidigungen gegenüber dem Vermieter.

Desweiteren muss eine Interessenabwägung zu Gunsten des Vermieters erfolgt sein (siehe oben) und der Mieter zuvor erfolglos abgemahnt worden sein.

Die Abmahnung ist entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Um Streit über das Vorliegen dieser Voraussetzung zu vermeiden, raten wir jedoch dazu, sicherheitshalber immer abzumahnen!