Vermieterkündigung Teil 2: Kündigung wegen Pflichtverletzung seitens des Mieters und sog. Verwertungskündigung

Geschrieben von Rechtsanwältin Baumann am .

Neben dem bereits im ersten Teil behandelten Eigenbedarf, regelt § 573 BGB noch zwei weitere Exemplare für Kündigungsgründe des Vermieters, welche im folgenden Rechtstipp thematisiert werden.

Neben dem bereits im ersten Teil behandelten Eigenbedarf, regelt § 573 BGB noch zwei weitere Exemplare für Kündigungsgründe des Vermieters, welche im folgenden Rechtstipp thematisiert werden.

Kündigung wegen Pflichtverletzung des Mieters

Ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses nimmt das Gesetz bei erheblicher Verletzung der vertraglichen Pflichten des Mieters an.

Eine Pflichtverletzung liegt dann vor, wenn der Mieter sich nicht so verhält, wie es nach den mietvertraglichen Vereinbarungen von ihm verlangt werden kann.

Zudem muss die Pflichtverletzung nicht unerheblich sein, was anhand objektiver Maßstäbe zu beurteilen ist. Orientieren kann man sich bei der Beurteilung an Beispielen aus der Rechtsprechung:

Nicht unerhebliche Pflichtverletzung wurde bejaht bei strafrechlich relevanten Handlungen des Mieters (Beleidigungen, Bedrohungen des Vermieters), stete Lärmbelästigung oder wiederholt unpünktliche Mietzahlungen.

Verneint wurde eine ausreichende Erheblichkeit beispielsweise bei nicht genehmigter Hundehaltung, gewöhnlichem Kinderlärm oder unerlaubtem Abstellen des Autos im Hof.

Bezüglich wiederholt unpünktlicher Mietzahlungen ist anzumerken, dass diese auch ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters begründen können. Zur außerordentlichen Kündigung erfahren Sie mehr in einem späteren Rechtstipp.

Kündigung wegen Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks

Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis, weil er ansonsten an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird, so müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:

a) Die Mietsache soll anderweitig verwertet werden

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist die Veräußerung eines Hauses oder einer Wohnung eine mögliche angemessene wirtschaftliche Verwertung. Auch kann zB Abriss oder Modernisierung eine anderweitige Verwertung darstellen.

b) Angemessenheit der Verwertung

Angemessene Verwertung ist zu bejahen, wenn sie nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten sinnvoll, vernünftig und nicht rein spekulativ ist.

Jedoch muss bei der Prüfung der Angemessenheit das grundrechtlich geschützte Eigentumsrecht des Vermieters nach Art. 14 GG beachtet werden - es muss ihm ein bestimmter Entscheidungsspielraum, wie er mit seinem Eigentum verfährt zugebilligt werden!

c) Bestand des Mietverhältnisses steht Verwertung entgegen

Diese Voraussetzung ist dann zu bejahen, wenn eine Verwertung wegen des bestehenden Mietverhältnisses nicht erfolgen kann bzw nur zu einem weitaus geringeren Wert. Dabei reicht nicht, dass durch die Verwertung ein bereits bestehender Gewinn noch gesteigert weren kann - es muss sich um erhebliche Verluste oder Gewinneinbußen handeln.

Auch von Bedeutung sind dabei, welche gewichtigen persönlichen oder wirtschaftlichen Gründe den Vermieter zum Verkauf veranlassen.

d) Erhebliche Nachteile durch Verhinderung der Verwertung

Anhaltspunkte sieht hierbei die Rechtsprechung bei einem Mindererlös von 10 - 25 %, jedoch ist bei der Beurteilung immer auf den konkreten Einzelfall abzustellen. Jedenfalls muss der Vermieter icht erst in Existenznot geraten, damit ein erheblicher Nachteil bejaht werden kann!

Ob in Ihrem Falle vorgenannte Voraussetzungen vorliegen überprüfen wir gerne für Sie!