Mieterhöhung Teil 1: Modernisierung - was Mieter und Vermieter beachten sollten

Geschrieben von Rechtsanwältin Baumann am .

Führt der Vermieter Modernisierungen in Haus oder Wohnung durch, muss er verschiedene Voraussetzungen erfüllen. Ist dies der Fall, kann er nach § 559 BGB auch die Miete erhöhen.

Führt der Vermieter Modernisierungen in Haus oder Wohnung durch, muss er verschiedene Voraussetzungen erfüllen. Ist dies der Fall, kann er nach § 559 BGB auch die Miete erhöhen.

Begriff der Modernisierung

Zunächst ist die Begrifflichkeit zu definieren und von Renovierungen abzugrenzen. Wegen letzteren darf der Vermieter nämlich nicht erhöhen, zu ihnen ist er vertraglich verpflichtet!

Zu Modernisierungsmaßnahmen zählen solche, die:

  • zur Verbesserung der Miesache beitragen
  • die Einsparung von Energie und Wasser bewirken
  • zur Schaffung neuen Wohnraums beitragen

Ankündigungspflicht des Vermieters

Beabsichtigt der Vermieter die Durchführung derartiger Maßnahmen muss er dies dem Mieter ankündigen. Und zwar drei Monate vor dem geplanten Beginn und in Textform (lesbar und mit Angabe der Person des Unterzeichnenden, persönliche Unterschrift nicht zwingend notwendig).

Dabei muss Art, voraussichtlicher Umfang und Beginn, Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitgeteilt werden. Die Ankündigung muss so ausführlich sein, dass der Mieter prüfen kann, ob er die Maßnahmen zu dulden hat.

Ohne ausreichende Ankündigung kann sich der Mieter gegen den Beginn der Arbeiten zB mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung wehren oder die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.

Duldungspflicht des Mieters

Pflicht zur Duldung der Maßnahmen besteht für den Mieter, wenn alle oben genannten Anforderungen an das Ankündigungsschreiben erfüllt sind und die Arbeiten keine unzumutbare Härte für ihn oder Angehörige seines Haushalts bedeuten.

Fälle unzumutbarer Härte sind zum Beispiel gegeben, wenn:

  • die vorzunehmenden Arbeiten eine Gefahr für Leben oder Gesundheit der Mieter darstellen (v.a. bei älteren Mietern der Fall)
  • die baulichen Maßnahmen wesentlich mehr Nachteile als Vorteile mit sich bringen
  • die zu erwartende Mieterhöhung so hoch ist, dass der Mieter gezwungen wäre, die Wohnung aufzugeben

Liegt aus Sicht des Mieters ein solcher Härtefall vor, wären seine Interessen, die der anderen Mieter und die des Vermieters, ggf gerichtlich, gegeneinander abzuwägen und die vorrangigen Interessen zu ermitteln.

Rechte des Mieters

Dem Mieter stehen anlässslich einer Modernisierung diverse Rechte zu. So kann er beispielsweise Ersatz für Aufwendungen verlangen, die er infolge der Modernisierung machen muss.

Auch kann er anteilig die Miete mindern, zB wegen Lärm oder Verunreinigungen.

Schließlich steht dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Dieses kann bis zum Ablauf des Monats, das auf den Zugang der Modernisierungsmitteilung folgt, zum Ablauf des nächsten Monats ausgeübt werden.

Beispiel: Zugang der Mitteilung am 18.Februar, Ausspruch der Kündigung möglich bis 31.3., Wirkung der Kündigung zum 30.04.

Mieterhöhungsrecht des Vermieters

a) Voraussetzungen und Höhe

Bei Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, kann der Vermieter nach § 559 BGB die Miete erhöhen.

Es dürfen höchstens 11 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden.

Miteinbezogen werden können Bau- und Baunebenkosten (Material, Handwerker, Erschließungskosten), nicht berücksichtigungsfähig dagegen sind Kosten für einen in diesem Zusammenhang aufgenommenen Kredit, sowieso fällige Instandsetzungskosten oder unnötige/unzweckmäßige Modernisierungsaufwendungen.

b) Erläuterungspflicht des Vermieters und Zeitpunkt der Erhöhung

Der Vermieter hat dem Mieter in Textform sein Mieterhöhungverlangen zu erläutern. Dies muss so umfangreich geschehen, dass der Mieter beurteilen kann, ob die Voraussetzungen für eine Erhöhung auch tatsächlich gegeben sind, siehe oben.

Auch muss die Erhöhung aufgrund der nachzuweisenden tatsächlichen Kosten berechnet sein.

Sind alle Anforderungen erfüllt, ist die erhöhte Miete ab dem 3. Monat nach Zugang des Erläuterungsschreibens zu zahlen.

Beispiel: Die Erhöhungsmitteilung geht dem Mieter im September zu, die neue Miete ist ab Dezember fällig.

Hat der Vermieter das Erhöhungsschreiben zu spät an den Mieter geschickt, verlängert ich die Frist um 6 Monate.

c) Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters

Der Mieter kann wegen der Mieterhöhung das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Erhöhungsschreibens zum Ablauf des übernächsten Monats außerordentlich kündigen.

Beispiel: Erhöhungsschreiben am 15.2. zugegangen, Kündigung möglich bis 30.04., Kündigung wirkt zum 30.06.