Mietmängel - richtiges Vorgehen gegenüber dem Vermieter

Geschrieben von Rechtsanwältin Baumann am .

Ob undichte Fenster, Schimmel oder unzureichende Beheizung - im folgenden Rechtstipp stellen wir Ihnen ein erstes Vorgehen bei Vorliegen eines Mietmangels vor und welche Rechte Sie geltend machen können.

Ob undichte Fenster, Schimmel oder unzureichende Beheizung - im folgenden Rechtstipp stellen wir Ihnen ein erstes Vorgehen bei Vorliegen eines Mietmangels vor und welche Rechte Sie geltend machen können.

§ 535 Abs. 1 BGB sieht als Hauptleistungspflicht des Vermieters vor, dass er die Mietsache laufend instand hält und, sobald nötig, instand setzt - sprich auftauchende Mängel beseitigt. Dabei meint das Gesetz die Beseitigung aller Fehler und Schäden, die den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen oder ausschließen.

Eingeschlossen sind dabei auch mitvermietete Teile des Hauses, z.B. Kellerräume. Eine Ausnahme gilt jedoch, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat, dann müsste er für dessen Behebung selbst aufkommen.

Mängelanzeige und Recht zur Selbstvornahme Treten Mängel auf, hat der Mieter nicht nur das Recht sondern die Pflicht, diese dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt er dies und treten infolge dessen Schäden ein, ist er dem Vermieter sogar zum Ersatz verpflichtet.

Sobald Sie also einen Mangel feststellen, sollten Sie Ihren Vermieter schriftlich per Einschreiben oder persönlicher Übergabe mit Empfangsquittung darüber in Kenntnis setzen und zugleich eine Frist zur Abhilfe setzen. Diese soll nach dem Gesetzeswortlaut 'angemessen' sein und ist nach Art des Mangels und die Dauer dessen Behebung zu bemessen - bei kleineren Mängeln reicht eine kürzere Frist als bei erheblichen und zeitaufwändigen.

Verstreicht die Frist, ohne dass der Vermieter etwas unternommen hat, haben Sie das sog. Recht zur Selbstvornahme:

Sie können selbst einen Handwerker beauftragen und die Kosten für die notwendige Mängelbeseitigung dem Vermieter in Rechnung stellen oder mit der laufenden Miete aufrechnen. Bezüglich letzterem sollten Sie zuvor sicherstellen, dass in Ihrem Mietvertrag kein Aufrechnungsverbot vereinbart ist.

Bitte bedenken Sie, dass Sie im Streitfall das Vorliegen eines Mangels beweisen müssen. Ist dieser bereits repariert, können hierbei Probleme auftreten. Von einer Beauftragung von Handwerkern vor vergeblicher Fristsetzung sollten Sie auf jeden Fall absehen, da Sie dann außer bei Gefahr im Verzug, z.B Rohrbruch, auf den Kosten sitzenbleiben könnten!

Mietminderung ab Anzeige des Mangels beim Vermieter steht Ihnen zudem das Recht zu, die Miete anteilig zu mindern und zwar ab dem Zeitpunkt, ab dem der Vermieter nachweislich Kenntnis vom Mangel hat. Dabei muss entgegen verbreiteter Ansicht der Vermieter der Minderung nicht zustimmen, nach § 536 BGB mindert sich die Miete automatisch für die Dauer der Beeinträchtigung der Wohnqualität.

Die Höhe der gerechtfertigten Minderung ist dabei stark einzelfallabhängig, je nach Grad und Schwere des Mangels. Anhaltspunkte bieten dabei Mietminderungstabellen, wir beraten Sie jedoch gerne zur gerechtfertigten Höhe.