Vermieterkündigung Teil 1: Kündigung wegen Eigenbedarfs

Geschrieben von Rechtsanwältin Baumann am .

Nach dem Gesetz muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse darlegen und beweisen, um seinem Mieter kündigen zu können.

Der am häufigsten angebrachte Grund ist dabei die Kündigung wegen Eigenbedarfs, welche Thema unseres ersten Rechtstipps zur Vermieterkündigung ist.

Nach dem Gesetz muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse darlegen und beweisen, um seinem Mieter kündigen zu können.

Der am häufigsten angebrachte Grund ist dabei die Kündigung wegen Eigenbedarfs, welche Thema unseres ersten Rechtstipps zur Vermieterkündigung ist.

Begünstigter Personenkreis

Nach § 573 Abs 2 Nr. 2 BGB muss der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder für Angehörige seines Haushalts benötigen.

Dazu zählen zum einen enge familiäre Bindungen wie die zu Kindern, Eltern, Geschwistern - sprich jene, denen der Vermieter moralisch oder auch rechtlich zu Fürsorge bzw Unterhalt verpflichtet ist.

Zum anderen können auch Personen, zu denen der Vermieter weiter entfernte verwandtschaftliche Beziehungen hat, zum begünstigten Personenkreis gehören, wenn er zu diesen eine besondere Bindung hat. Die Rechtsprechung ist hier uneinheitlich, jedoch zählen im Wesentlichen Schwager und Schwägerin, Nichten und Neffen, Cousin und Cousine, Onkel und Tante sowie Stiefkinder dazu.

Letztlich können auch Hausangestellte und solche Personen, die der Vermieter dauerhaft in seinen Haushalt aufgenommen hat, zB Pflegepersonen unter diesen Begriff gefasst werden.

Begründungspflicht des Vermieters

Der Vermieter muss die Kündigung derart begründen, dass es dem Mieter möglich ist, anhand des Kündigungsschreibens festzustellen, ob es sinnvoll ist gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen.

Dazu gehört die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, Angaben über die bisherigen Wohnverhältnisse und warum speziell diese Wohnung nun benötigt wird. Fehlt die Begründung, ist die Kündigung unwirksam.

Entfällt der dargelegte Grund während der Kündigungsfrist oder während eines Räumungsprozesses, so wird die Kündigung unwirksam.

Vernünftige und nachvollziehbare Gründe

Die Gerichte legen das Hauptaugenmerk darauf, ob die vom Vermieter vorgebrachten Gründe vernünftig und nachvollziehbar sind. Dabei ist grundsätzlich jeder Einzelfall zu prüfen, eine Verallgemeinerung ist nicht möglich. Es hat eine Interessenabwägung zwischen dem Eigentumsrecht des Vermieters und dem Besitzrecht des Mieters stattzufinden.

Einige Beispiele für vernünftige und nachvollziehbare Gründe gelten jedoch als gefestigt in der Rechtsprechung:

- der Vermieter will dort seinen Altersruhesitz begünden

- das Kind des Vermieter soll einziehen, da ansonsten eine Lösung der elterlichen Bindung droht

- dem Vermieter wurde selbst seine Mietswohnung gekündigt und er kauft deswegen jetzt Wohneigentum

- eines der erwachsenen Kinder will eine Familie gründen

Verworfen haben die Gerichte zum Beispiel folgende Begründungen:

- die 14-jährige Tochter will mit ihrem 16-jährigen Verlobten einziehen

- wenn der Eigenbedarf bei Abschluss des Vertrages bereits absehbar war

- wenn andere Wohnung des Vermieters auch frei ist, er aber aus nicht nachvollziehbaren Gründen in diese will

Jedoch sollte man, wie bereits erläutert, jeden Sachverhalt konkret beurteilen und abwägen. Wir unterstützen Sie gerne dabei!

Vorgeschobene Eigenbedarfskündigung

Oft stellen Mieter nach Auszug fest, dass die Wohnung gar nicht wie angegeben von der begünstigten Person bewohnt wird.

Kann nachgewiesen werden, dass der Vermieter bewusst falsche Angaben gemacht hat, so ist er dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet. Gerichtet werden kann dieser Anspruch zB auf Umzugskosten, Maklerprovision, Inseratskosten etc.

Vorgetäuschter Eigenbedarf ist oft dann zu finden, wenn Mieter und Vermieter persönliche Differenzen haben. Auch hierzu beraten und vertreten wir sie gerne.