Mieterhöhung Teil 2: Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Geschrieben von Rechtsanwältin Baumann am .

Lesen Sie im zweiten Teil unseres Rechtstipps zur Mieterhöhung unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die Miete auf die so genannte ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf und welche Rechte und Möglichkeiten dabei dem betroffenen Mieter zustehen.

Lesen Sie im zweiten Teil unseres Rechtstipps zur Mieterhöhung unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die Miete auf die so genannte ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf und welche Rechte und Möglichkeiten dabei dem betroffenen Mieter zustehen.

Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete

Nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB setzt sich die ortsübliche Vergleichsmiete zusammen aus den "üblichen Entgelten", die in einer Stadt, einer Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren neuvereinbart oder geändert wurden.

Im Klartext muss man sich dabei also fragen, was andere Mieter oder Vermieter für eine vergleichbare Wohnung zahlen bzw. verlangen.

Wichtige Kriterien sind dabei Größe und Lage, Neu- oder Altbau etc. Auch spielt der Zeitraum eine Rolle: Nur Mieten, die in den letzten vier Jahren in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde üblicherweise für vergleichbaren Wohnraum vereinbart oder geändert wurden, sind erheblich.

Sperrfrist von einem Jahr

Zwischen zwei Mieterhöhungen soll der Mieter mindestens ein Jahr Ruhe haben. Da noch die Überlegungsfrist (dazu mehr siehe unten) von 3 Monaten dazu kommt, muss die Miete also immer mindestens 15 Monate unverändert sein. Dies gilt jedoch nur für zwei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete - wegen Modernisierung kann ungeachtet dieser Frist erhöht werden! Ebenfalls keinen Einfluss haben zwischenzeitliche Erhöhungen der Betriebskosten.

Kappungsgrenze

Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nur um 20 Prozent steigen. Ins Spiel kommt diese sog. Kappungsgrenze dann, wenn die bisherige Miete unter der ortsüblichen liegt: Dann nämlich darf der Vermieter zwar erhöhen, jedoch um maximal 20 %, auch wenn die Miete dann immer noch unter der ortsüblichen liegt. Beachtet er die Kappungsgrenze nicht, ist die Mieterhöhung nur bis zur zulässigen Höhe wirksam.

Der Vermieter darf ein neues Erhöhungsverlangen schon während des Dreijahreszeitraums stellen. Die Überlegungsfrist des Mieters beginnt dann mit dem Zugang der Mieterhöhung. Die höhere Miete kann also unmittelbar nach Ablauf der drei Jahre verlangt werden.

Berechnet wird die Kappungsgrenze ausgehend vom sog. Ausgangsmietzins, dh. dem Preis, der drei Jahre vor Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung gezahlt wurde

Begründungspflicht des Vermieters

Nach § 558a BGB hat der Vermieter die Erhöhung dem Mieter in Textform mitzuteilen und zu begründen. Zur Begründung kann der Vermieter insbesondere auf folgende Maßstäbe Bezug nehmen:

1. Mietspiegel

Es existieren zwei Arten von Mietspiegeln, der einfache und der qualifizierte. Letzterer muss alle zwei Jahre aktualisiert werden und entsprechend wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein. Er soll so eine erhöhte Gewähr der Richtigkeit und Aktualität der Angaben bieten. Im Mieterhöhungsprozess wird vermutet, dass seine Angaben der Marktlage entsprechen.

Wird auf einen Mietspiegel Bezug genommen, so muss der Vermieter darlegen, wie die Wohnung konkret in diesen eingruppiert wurde und dies auch begründen.

Enthält der Mietspiegel für die Wohnung des Mieters gar keine Angaben kann der Vermieter sich darauf auch nicht berufen!

Ist die Eingruppierung korrekt und auch entsprechend begründet, so muss die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegen, die der Mietspiegel für den entsprechenden Wohnungstyp vorsieht.

2. Sachverständigengutachten

Verweist der Vermieter zur Begründung auf das Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen, so muss er dies in vollem Umfang vorlegen, so dass der Mieter alle zugrundegelegten Daten überprüfen und die Bewertung nachvollziehen kann.

Die Kosten des Gutachtens hat in jedem Falle der Vermieter zu tragen, weswegen diese Art der Begründung eher selten ist.

3. Mietdatenbank

In einer Mietdatenbank werden von einer Gemeinde oder von Interessenvertretern der Mieter oder Vermieter fortlaufend Mieten gesammelt, aus denen dann der Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete gezogen werden kann.

Ein großer Vorteil dieser Methode ist die ständige Aktualisierung, jedoch sind Mietdatenbanken bis dato noch relativ selten.

4. Hinweis auf drei Vergleichswohnungen

Letztlich kann der Vermieter zur Begründung auf drei vergleichbare Wohnungen hinweisen. Dabei müssen diese so genau bezeichnet sein, dass der Mieter sie finden kann und müssen konkret mit der Wohnung vergleichbar sein, bei der die Miete erhöht werden soll (Art, Lage, Beschaffenheit, Größe und Ausstattung). Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, ist dieser zusätzlich anzuführen.

Zustimmungserfordernis des Mieters

Die Mieterhöhung nach § 558 BGB ist von der Zustimmung des Mieters abhängig, die dieser verweigern darf, wenn eine der genannten Voraussetzungen nicht eingehalten wurde.

Bestehen diesbezüglich keine Bedenken, so hat der Mieter der Erhöhung spätestens bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang der Erklärung folgt, dem Erhöhungsverlangen zuzustimmen.

Tut er das nicht, kann der Vermieter Klage auf Zustimmung erheben.

Hat der Mieter zugestimmt, so schuldet er den erhöhten Mietzins von dem Beginn des dritten Kalendermonats ab, der auf Zugang der Erhöhungserklärung folgt.

Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters

Auch bei der Meiterhöhung nach § 558 BGB steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu, siehe Rechtstipp 1 zur Mieterhöhung wegen Modernisierung.